明治神宮外苑が9160万円でトップ、AIで分析した東京23区公園近くの住宅価格

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画像はphotoACより

株式会社プライスハブルジャパン(PriceHubble)は8月19日、東京23区の大規模公園(10万平米以上)付近の住宅価格をAI査定を使って分析し、発表した。

それぞれの公園近くのエリアについて、PriceHubbleのAI査定モデルを使って、「標準的な中古マンション物件」の価格を算出している。

実際の売出し物件のデータを使用すると、エリアごとに含まれる物件の条件が異なってしまう。AI査定を使うことで、同じ条件(68㎡、2005年築、鉄筋コンクリート造)で、それぞれのエリアの価格を比較できる。

なお、価格は2021年6月30日時点での評価になる。

明治神宮外苑、代々木公園、芝公園がトップ3

周辺エリアの住宅価格が最も高い、公園トップ25は以下のとおり。

トップ3には高級住宅街のあるエリア、明治神宮外苑、代々木公園、芝公園がランクイン。価格が高いエリアほど、1年前と比べて値上がりしていることがわかる。

公園付近エリアは方角により価格が異なる

住宅価格の高低をヒートマップとして表示した同社独自の「プライスマップ」を見ると、代々木公園の周辺では、東側(原宿駅、明治神宮前駅方向)が特に高く、西側が比較的安くなっている。東は山手線の内側なので、全般的に価格が高くなるという。

芝公園付近では、北西(神谷町駅方向)が高く、南東が安くなっている。

公園への徒歩分数が同じでも、公園からの方角によって価格は変わる。同社は特定の公園の近くに住みたい人には、さまざまな方角のエリアを検討することを推奨している。

公園からの距離と住宅価格は関係性が見られない

青色が公園すぐ近く(徒歩5分以内)、赤色が少し離れた(徒歩5〜7.5分)エリア

調査では、公園からの距離と住宅価格の関係についても調べた。

それぞれの公園について、公園すぐ近くのエリア(徒歩5分以内)、少し離れたエリア(徒歩5~7.5分)の平均的な価格を比較したところ、公園からの距離と住宅価格には関係性は見られなかった。

公園から近いエリアが高い場合もあれば、遠い方が高い場合もある。平均すると、すぐ近くのエリア、少し離れたエリアの住宅価格は、ほぼ同じだった。

同社は都心の公園近くに住みたい場合は、駅から遠めのエリアを検討すると良いとしている。

住宅価格が安い23区の公園は都心の3分の1程度の価格

周辺の住宅価格が安い、東京23区の大型公園は以下のとおり。

都心の明治神宮外苑や代々木公園周辺と比べると、標準的な中古マンション物件を3分の1程度の価格で購入できる。

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